Nul·litat de les clausules de despeses en prestecs hipotecaris

El desembre de 2015, el Tribunal Suprem va declarar abusives les clàusules amb què diversos bancs imposaven als seus clients el pagament de totes les despeses de formalització d’hipoteques, quan només n’havien d’assumir una part, ja que les entitats bancàries són les interessades a registrar l’escriptura hipotecària.

La sentència 705/2015, de 23 de desembre, del Tribunal Suprem va declarar abusiva la clàusula en què el BBVA imposa al prestatari el pagament de totes les despeses, tributs i comissions derivats del préstec hipotecari.

“Són de compte exclusiu de la part prestatària tots els tributs, comissions i despeses ocasionats per la preparació, formalització, esmena, tramitació d’escriptures, modificació —incloent-hi divisió, segregació o qualsevol canvi que suposi alteració de la garantia— i execució d’aquest contracte, i pels pagaments i reintegraments derivats del mateix, així com per la constitució, conservació i cancel·lació de la seva garantia, sent igualment al seu càrrec les primeres i altres despeses corresponents a l’assegurança de danys, que la part prestatària s’obliga a tenir vigent.”

Com afecta la nul·litat declarada pel Tribunal Suprem a la resta d’hipoteques que, sent d’un altre banc o entitat, recullen una clàusula en el mateix sentit, tot i ser redactada de manera diferent?

Tal com va passar amb les clàusules sòl, redactades de diferent manera pels diferents bancs o entitats, aquestes clàusules d’atribució al consumidor de totes les despeses derivades de la concertació i desenvolupament del contracte seran nul·les.

Com s’ha de procedir si el contracte conté una clàusula per la qual s’atribueixen al consumidor totes les despeses, comissions i tributs del préstec?

El despatx d'advocats, en primer lloc, estudiara el seu cas concret  I procediex a fer una reclamació davant el Servei d’Atenció al Client del banc o l’entitat amb qui es va contractar el préstec hipotecari, o, si escau, la nova entitat que s’hagi fusionat o hagi absorbit aquella a qui se li van demanar els diners per a la constitució de la hipoteca.

Al cap de dos mesos de l’esmentada reclamació, tant si ha contestat o no el Servei d’Atenció al Client i sempre que la resposta, en cas d’haver-n’hi, hagi estat negativa, es podrà procedir a interposar la corresponent demanda judicial al partit judicial del domicili del prestatari o deutor o del domicili social del banc, indistintament.

El que s’haurà de sol·licitar en la demanda que es plantegi davant el jutjat serà la nul·litat de la clàusula per abusiva i la restitució de les despeses abonades com a conseqüència de l’esmentat pacte, que hauran d’anar perfectament documentades amb les seves corresponents factures. Pel tipus de procediment que s’ha d’interposar, serà necessària la intervenció d’advocat i procurador.

Quines despeses, tributs i comissions es poden reclamar?

Partint de la base que només es pot demanar la restitució de les despeses corresponents a la formalització de la hipoteca seran objecte de reclamació:

Les factures de la notaria i el Registre de la Propietat.

Factures de la entitat gestora.

Impost d’actes jurídics documentats.

Quin termini hi ha per sol·licitar la nul·litat de la clàusula i reclamar la restitució de les quantitats pagades?

Per a les hipoteques que encara són vigents, el termini és de quatre anys, a comptar des de l’endemà de la data de la sentència del Tribunal Suprem. El termini, per tant, finalitzarà el 24 de desembre de 2019. Per a les hipoteques que hagin estat totalment abonades, es podrà procedir a la reclamació si el seu total pagament es va fer dins el termini dels quatre anys anteriors al 23 de desembre de 2015.

Laura Porrera Gelon
Advocada Sitges Lawyers