Lloguers i salaris, Berlín i nosaltres

Mentre els alemanys decidien qui havia de succeir Angela Merkel, a Berlín hi havia una votació addicional. Es demanava si calia expropiar els immobles dels grans tenidors per poder frenar l'alça de preus i garantir l'accés dels berlinesos a l'habitatge.

Ja sabem que Berlín -com quasi totes les capitals- és poc representativa del seu país. I en aquest cas, menys: gairebé l'únic bastió roig i verd en uns lands de l'est dominats per la dreta o l'extrema dreta. El referèndum impulsat per la ciutadania només comptava amb el suport de Die Linke i, de forma més matisada, dels verds. Amb una participació del 75% del cens electoral, els favorables a la proposta van guanyar amb el 56,4%, davant el 39%. El referèndum no era vinculant, però genera un inequívoc mandat polític a les autoritats de la capital.

La proposta pretén expropiar els propietaris amb més de 3.000 habitatges i s'estima que això afectaria l'11% del parc d'habitatge berlinès. A banda d'invocar els drets constitucionals a l'habitatge, els convocants argumenten que no es poden expropiar els immobles a preu de mercat, sinó tenint en compte el favorable preu als quals els van aconseguir quan l'Estat va privatitzar gran part del parc públic.

En l'endemig, hi hagué la decisió de la ciutat de posar un topall als lloguers, declarada inconstitucional a la primavera. Un precedent significatiu en cas que el Senat berlinès decidís convertir la proposta aprovada al referèndum en llei d'expropiació.

El fantasma del manteniment

Si hem començat pel cas de Berlín és perquè exemplifica gran part de la problemàtica que pateix l'habitatge a les principals ciutats d'Europa. En un context d'estancament o de pèrdua continuada en el poder adquisitiu de la majoria de ciutadans europeus des de mitjans dels anys 70, l'habitatge torna a ser un valor refugi per als inversors, petits i grans. A Europa, s'ha passat de les intenses polítiques de promoció d'habitatge públic per compensar les destrosses de la Segona Guerra Mundial a la privatització generalitzada d'un parc que havia esdevingut vell i que requeria massa diners públics si es volia rehabilitar. Thatcher va mostrar el camí al Regne Unit, que després va seguir la resta d'Europa.

A casa nostra, on l'habitatge públic havia arribat més tard i de forma més escassa, es va fer el mateix, tot i que a Catalunya la Generalitat va rehabilitar l'estructura externa dels edificis i va vendre els pisos als llogaters de sempre a preu simbòlic. Els habitatges de protecció oficial construïts posteriorment, des dels darrers anys del franquisme i en la major part de la democràcia, van ser quasi tots de venda i podien incorporar-se al mercat lliure al cap de 20 o 30 anys. Així, doncs, s'estima que a Espanya uns sis milions d'habitatges construïts amb ajudes oficials han passat a mans privades durant aquestes dècades. Una mena de loteria per als que els van comprar i per als seus descendents, mentre l'estoc d'habitatge públic és d'un 2%, davant la mitjana europea del 15%.

Només fa pocs anys, alguns ajuntaments van començar a optar per fer promocions públiques d'habitatges de lloguer. I a assumir el manteniment d'un parc encara nou, però que amb els anys pot esdevenir una pesada hipoteca per als recursos públics.

Aquests dies s'han anunciat quasi simultàniament dos projectes de nous barris a Barcelona -La Marina del Prat Vermell, darrere de Montjuïc- i a Cerdanyola, al sector del Parc Tecnològic. Al primer es garantirà més del 40% d'habitatge protegit. Al segon, en mans de l'Incasòl, s' arribarà al 50% i ja hi ha qui diu que serà la nova Mina del Vallès. I és que aquest tipus d'actuacions públiques, molt concentrades territorialment, sempre tenen el risc de segregar l'espai, encara que no s'arribi a les famoses banlieues de París i les grans ciutats franceses.

Nova llei d'habitatge

En aquest context, els darrers anys han proliferat els intents de posar fre a l'encariment del preu de l'habitatge i ara, sobretot, dels lloguers. D'haver-se convertit en una opció minoritària fa dècades -a diferència d'Europa i el seu parc públic- amb la crisi del 2008 el lloguer ha tornat a esdevenir una opció prioritària. Ni que sigui perquè la crisi generava massa precarietat i incerteses per optar a la compra, especialment per als joves que pretenien emancipar-se. L'opció de refugi segur i rendible per als inversors i la competència -en llocs com Barcelona- de l'ocupació turística, han provocat que els lloguers s'hagin disparat sense adonar-nos-en i tornem a la vella tradició d'habitatges compartits per a persones sense relació familiar.

Després d'un intens estira-i-arronsa, el govern espanyol de coalició ha pactat una propera llei d'habitatge, en compliment dels acords inicials de legislatura. El projecte de llei preveu intervenir en els preus de lloguer que estableixen els grans tenidors, aquells que compten amb més de 10 habitatges i on la propietat correspon a una societat o una altra persona jurídica. Aquesta intervenció correspondrà només als immobles situats en zones d'especial tensió en els preus. Una mica la doctrina d'Unides Podem rebaixada pels socialistes. Una altra rebaixa es refereix a la possible reserva un 30% de les noves promocions a l'habitatge protegit, com han impulsat els comuns a Barcelona. Però sembla que el projecte de llei contemplarà que el negoci que els promotors deixin de fer amb aquest 30% podran rescabalar-se'n amb el lliurament d'altres solars propietat municipal o amb augments d'edificabilitat. Una via per retornar al porciolisme més descarnat.

És cert que els lloguers s'han moderat lleument a Barcelona i a les grans ciutats catalanes, però és difícil saber si és a causa de la llei o de la major preferència per zones rurals i suburbanes

A Catalunya, disposem de fa un any d'una llei de regulació de lloguers encara més agosarada, perquè no distingeix entre petits i grans propietaris, i que ha estat recorreguda pel govern espanyol davant el Constitucional. Això sí, sense promoure'n la suspensió preventiva com és habitual en aquests casos. Aquests mesos és cert que els lloguers s'han moderat lleument a Barcelona i a les grans ciutats catalanes. Ara com ara, però, és difícil saber si és a causa de la llei o de la major preferència de la demanda per zones rurals i suburbanes a causa de la pandèmia. I és que aquí els preus sí que s'han apujat.

Incentius desincentivadors

La resta d'incentius fiscals que se'ns han explicat -augment fins al 150% de l'IBI dels pisos desocupats o rebaixes fiscals als propietaris que es mostrin més raonables, ja sabem per experiència que són irrellevants a l'hora que uns o altres prenguin les seves decisions. El més cridaner, però, ha estat la promesa de donar 250 euros durant dos anys als joves que s'emancipin i lloguin un pis per primer cop. Aquest sí que serà un incentiu perquè els propietaris no rebaixin gaire els lloguers i perquè els empresaris no superin el salari mínim en la retribució dels joves assalariats. A banda del tuf clientelar i electoralista de la mesura.

Només hi faltaven, quasi a continuació, els 250 euros més promesos perquè els que facin 18 anys -i puguin votar per primer cop- se'ls gastin en cultura. Una despesa cultural que inicialment incloïa les curses de braus i que encara no se sap si també incorporarà la subscripció a les plataformes digitals.

Pedaços i draps calents

Se'ns ha anunciat una llei de l'habitatge i això està bé, perquè l'accés a l'habitatge, sigui en propietat o de lloguer forma part d'un únic mercat estretament interconnectat i on les opcions de la demanda es reparteixen en funció de l'esforç relatiu i de les expectatives econòmiques. És poc útil -com a la llei catalana- fer una normativa específica per a un dels dos vessants només del mercat de l'habitatge. Ara, el que se'ns ha avançat sobre la llei espanyola fa referència exclusivament al lloguer. No sabem què preveuen pel que fa a l'accés a la propietat. Perquè, cal insistir-hi, hi ha un sol mercat amb dues formes d'accedir-hi.

És més, difícilment n'hi haurà prou amb una llei de l'habitatge encertada perquè els nostres joves puguin emancipar-se a edats no tan tardanes com ara. Recordem que, a nivell espanyol, el 55% de joves entre 25 i 29 anys viuen amb els seus pares i també ho fan el 25,6% dels que tenen entre 30 i 35 anys. En ambdós casos, aquests joves encara no emancipats han crescut el 12% entre el 2013 i el 2020.

Les lleis de l'habitatge sempre són necessàries per intentar corregir les distorsions d'un mercat lliure que genera tantes distorsions en un bé bàsic com és l'habitatge

Espanya ostenta de fa temps el trist rècord europeu en atur juvenil, un 38%, davant la mitjana europea del 17%. Per no parlar de la rotació i la precarietat dels que sí que tenen feina. I encara hi ha qui s'esquinça les vestidures perquè el salari mínim creix 15 euros, encara per sota dels 1.000 euros mensuals. A França, per exemple, el salari mínim és de 1.500 euros.

No hi haurà, doncs, un accés raonable a l'habitatge, sobretot per als joves que volen i necessiten encetar un projecte de vida autònom, mentre no tinguin un nivell d'ocupació, d'estabilitat i de retribució molt millors que fins ara. Les lleis de l'habitatge sempre són necessàries per intentar corregir les distorsions d'un mercat lliure que genera tantes distorsions en un bé bàsic com és l'habitatge.

Però desenganyem-nos, a banda de la bondat de la llei -que està per veure-, el principal són les condicions laborals en les que es mou la nostra població, i, sobretot, el nostre jovent.